Der überschwängliche Wohnungsmarkt steht vor zweistelligen Preisrückgängen, da die Verbraucher zunehmend unter finanziellem Druck stehen. Die Immobilienpreise in Sydney verzeichneten im August den größten monatlichen Rückgang seit fast vier Jahrzehnten.
Steigende Kreditkosten bedrängen Hauskäufer und Immobilienbesitzer
Von Sydney über Stockholm bis Seattle halten sich die Käufer zurück, da die Zentralbanken die Zinsen so schnell wie seit Jahrzehnten nicht mehr anheben und damit die Immobilienpreise des Wohnungsmarkt fallen lassen. Gleichzeitig müssen Millionen von Menschen, die während der Pandemie billige Kredite aufgenommen haben, um ein Haus zu kaufen, höhere Raten zahlen, wenn die Zinsbindung der Kredite endet. Einer der wichtigsten Quellen für das Vermögen der privaten Haushalte sind Immobilien. Daher droht die rasche Abkühlung des Wohnungsmarkts den weltweiten Wirtschaftsabschwung zu verschärfen.
Auch wenn der Einbruch bisher noch nicht an das Niveau der Finanzkrise von 2008 heranreicht, ist der Verlauf des Rückgangs eine Schlüsselvariable für die Zentralbanker, die die Inflation eindämmen wollen, ohne das Verbrauchervertrauen zu beschädigen und eine tiefe Rezession auszulösen. Bereits jetzt sehen sich überschwängliche Wohnungsmärkte wie Australien und Kanada mit zweistelligen Hauspreisrückgängen konfrontiert, und Wirtschaftswissenschaftler glauben, dass der weltweite Abschwung erst am Anfang steht.
Wohnungsmarkt beeinflusst gesamte Wirtschaft
Höhere Kosten für die Immobilienfinanzierung wirken sich in mehrfacher Hinsicht auf die Volkswirtschaft aus. Haushalte mit Krediten schnallen den Gürtel enger, während steigende Hypothekenzahlungen potenzielle Käufer davon abhalten, auf den Markt zu kommen, was die Immobilienpreise und die Entwicklung bremst. Die Verlangsamung ist eine deutliche Kehrtwende nach einem Boom, der durch die Politik des leichten Geldes der Zentralbanken in den Jahren nach der Finanzkrise angeheizt und dann durch eine Pandemie, die die Menschen auf die Suche nach größeren Räumen und arbeitsfreundlichen Häusern schickte, noch verstärkt wurde.
Jetzt sehen sich viele Menschen, die Rekordpreise bezahlt haben, mit Krediten konfrontiert, die in dem Moment, in dem eine steigende Inflation und eine mögliche Rezession drohen, zurückgesetzt werden müssen. „Junge Familien haben die niedrigen Zinsen für ihr erstes Eigenheim genutzt, haben aber noch nie in ihrem Leben einen starken Anstieg der Zinssätze zu einem Zeitpunkt erlebt, an dem ihre inflationsbereinigten Reallöhne sinken“, sagte Frank Schneider, CEO der publity AG. „Das könnte ein ziemlicher Schock für sie werden.“
Immobilienfinanzierung trifft die Länder unterschiedlich
Wie stark die Kreditnehmer von steigenden Zinsen betroffen sind, ist von Land zu Land sehr unterschiedlich. In den USA beispielsweise verlassen sich die meisten Käufer auf festverzinsliche Hauskredite mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Hypotheken mit veränderlichen Zinssätzen machten in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt etwa 7 % der konventionellen Darlehen aus. Im Gegensatz dazu sind in anderen Ländern Darlehen mit einer Laufzeit von nur einem Jahr oder Hypotheken mit variablen Zinssätzen üblich, die sich eng an den offiziellen Zinssätzen orientieren. In anderen Ländern steht ein großer Teil der Hypotheken kurz vor der Umschuldung.
In Neuseeland beispielsweise sind etwa 55 % der ausstehenden Hypotheken für Wohnimmobilien entweder variabel verzinst oder mit einem festen Zinssatz ausgestattet, der im Jahr bis Juli 2023 erneuert werden muss. Neuseeland, wo die Preise allein im Jahr 2021 um fast 30 % gestiegen sind, ist so etwas wie ein Aushängeschild für den pandemischen Immobilienboom – und dessen Auflösung. Die Zentralbank hat die Zinssätze in den letzten 10 Monaten sieben Mal erhöht, und die Hauspreise sind nach Angaben des Real Estate Institute of New Zealand im Juli um 11 % gegenüber dem Höchststand im November letzten Jahres gesunken. Wirtschaftswissenschaftler sagen voraus, dass sie letztendlich um bis zu 20 % sinken könnten.
Wohnungsmarkt fiel dieses Jahr während Luxusimmobilien teurer wurden
Wie die meisten Industrieländer hat auch Neuseeland den Abschwung am Wohnungsmarkt bisher gut verkraftet. Die Bilanzen und Ersparnisse der privaten Haushalte sind solide, die Arbeitsmärkte florieren und die Kreditvergabestandards wurden seit dem Boom Mitte der 2000er Jahre, der die Finanzkrise auslöste, verschärft – eine Kaskade von Zahlungsausfällen ist also unwahrscheinlich. Viele Immobilieneigentümer verfügen aufgrund der seit Jahren steigenden Preise immer noch über viel Eigenkapital, und in einigen überhitzten Gebieten könnten niedrigere Werte Käufern den Zugang zum Markt ermöglichen.
Der Preise auf Wohnungsmarkt für Luxusimmobilien haben während der Pandemie deutlich zugenommen. Berlin, Deutschland, verzeichnete im diesem Jahr bis Juni 2022 den stärksten Preisanstieg unter den Großstädten, mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 12,6 % für hochwertige Immobilien. Insgesamt sind die Preise der europäische Luxusimmobilien, die wertmäßig zu den obersten 5 % des Markts gehören, im vergangenen Jahr so stark gestiegen wie sonst nirgends auf der Welt. Die Millionäre in Europa und auf der restlichen Welt zeigen ein wachsendes Interesse an Luxusimmobilien.
Dagegen sind die Preise für kleinere Eigentumswohnungen in diesem Jahr von Januar bis Juli in über die Hälfte der deutschen Ballungszentren ab 100.000 Einwohnern gesunken. Die Situation bei Häusern ist etwas entspannter am Wohnungsmarkt. Die Preise in 36 Prozent der deutschen Großstädte sind in diesem Jahr zurückgegangen. In einigen Ländern haben die Regierungen bereits eingegriffen, um den in Bedrängnis geratenen Verbrauchern zu helfen, die mit rasch ansteigenden Rückzahlungen konfrontiert sind. In Südkorea – einem der ersten Länder im asiatisch-pazifischen Raum, das die Zinssätze anhebt – haben die politischen Entscheidungsträger kürzlich beschlossen, mehr als 400 Milliarden Won (290 Millionen Euro) bereitzustellen, um den Anteil der Haushalte mit variabel verzinsten Hypotheken zu verringern.
(TB)
