Bei einem Teilverkauf verkauft man nur einen Teil seiner eigenen Immobilie und hat verschiedene Möglichkeiten, um die Immobilien vollständig zu nutzen oder zu vermieten. Durch einen Teilverkauf kommt man schnell an viel Geld für Reparaturen, eine Reise, Renovierungen oder die Rentenkasse. Für wen lohnt sich das noch recht junge Modell und welche Anbieter gibt es für einen Teilverkauf?
So funktioniert ein Teilverkauf der eigenen Immobilien
Bei einem Teilverkauf veräußert man maximal 50 % der eignen Immobilie, wie Engel & Völkers aufklärt. Meistens verkauft man an einen größeren Anbieter, in seltenen Fällen ist der Teilverkauf auch an eine Privatperson möglich und sinnvoll. Vor dem Verkauf an Privatpersonen warnt die BaFin aber ausdrücklich. Für die Nutzung zahlt man dem Anbieter dann ein sogenanntes Nutzungsentgelt, um den verkauften Teil weiterhin zu nutzen.
Anbieter für einen Teilverkauf sind Immobilienunternehmen wie Engel & Völkers Liquid Home und viele Banken. Wie bei jeder großen Investition oder Verkauf sollte man mehrere Anbieter vergleichen für den besten Preis.
Dadurch wird man zum Miteigentümer der eigenen Immobilie und man erhält einige Vorteile:
Lebenslanges Nießbrauchrecht – besser als Wohnrecht
Bei einem Teilverkauf erhält man lebenslanges Nießbrauchrecht, das im Grundbucheintrag festgehalten ist. Durch den Eintrag ins Grundbuch behält man das Wohnrecht auch, wenn der Teilkäufer insolvent wird. Dafür zahlt man ein monatliches Nutzungsentgelt, das sich an den Wert der Immobilie anpasst. Üblicherweise wird das Nutzungsentgelt alle 5 bis 10 Jahre angepasst, wenn sich der Wert der Immobilie signifikant verändert hat.
Da man kein klassisches Mietverhältnis hat, kann das Wohnrecht auch nicht aufgehoben werden. Das Wohnrecht endet, wenn man aus der Immobilie auszieht. Das Nießbrauchrecht bleibt auch bestehen, wenn man aus der Immobilie auszieht.
Vermieten nach Teilverkauf
Das Nießbrauchrecht erlaubt es dem Besitzer der Immobilie, den verkauften Teil selber zu vermieten und das Geld aus der Vermietung vollständig zu erhalten. Das Nutzungsentgelt ist unabhängig von den generierten Einnahmen durch eine Vermietung.
Erbe
Die restliche Immobilie bleibt weiterhin im Besitz und kann vererbt werden. Zusätzlich darf der Erbe den verkauften Teil auch wieder zurückkaufen. Ein Nießbrauchrecht (genauso wie ein Wohnrecht) kann jedoch nicht vererbt werden.
Flexibler Rückkauf nach einem Teilverkauf
Bei einem Teilverkauf darf man bei so gut wie jedem Anbieter den verkauften Teil wieder zurückkaufen. Daher ist ein anteiliger Verkauf des Eigenheims eine flexible Lösung, um zwischenzeitlich an Geld zu kommen.
Verkauf nach einem Teilverkauf
Der Vollverkauf der gesamten Immobilie ist weiterhin möglich. Je nachdem, wie viel Prozent man verkauft hat, teilt sich der Verkaufserlös zwischen Immobilienbesitzer und Anbieter entsprechend auf. Meistens ist vertraglich festgelegt, wer die Maklerprovision bei einem Vollverkauf tragen muss.
Käufer verzichtet auf Nutzung
Der Käufer eines Teilverkaufs verzichtet auf die Nutzung des gekauften Teils. Der Nießbrauchrecht Eintrag im Grundbuch verbietet dem Käufer die Nutzung der Immobilie.
Pflichten bei einem Teilverkauf
Nutzungsentgelt bei Teilverkauf
Das Nießbrauchrecht wird laut BGB §1030 Abs 1 festgelegt. Weil man den verkauften Teil selbst nutzen darf, muss man logischerweise eine Entschädigung in Form von Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen. Das Nutzungsentgelt liegt meistens zwischen 3 und 7 Prozent des Immobilienpreises, je nach Marktlage.
Instandhaltung und Renovierung
Die Vorteile durch das Nießbrauchrecht hat aber auch einen Nachteil. Dadurch, dass man den verkauften Teil quasi genauso benutzen darf, als wenn er nicht verkauft wurde, muss der ehemalige Besitzer den verkauften Teil weiterhin renovieren und ist für die Instandhaltung verantwortlich.
Es kann jedoch vertraglich anders geregelt sein, sodass entweder der Käufer oder Immobilienbesitzer mehr oder weniger Pflichten hat.
Kosten durch Nießbrauchrecht bei Teilverkauf – Überblick
Engel & Völkers liefert einen Überblick, über die Kosten bei einem Teilverkauf:
- Grundsteuer
- Schornsteinfeger
- Straßenreinigung
- Kleinere Reparaturen
- Gemeindeabgaben
- Versicherungen
An großen Erneuerungen und Renovierungen, wie z.B. ein neues Dach, muss sich der neue Eigentümer beteiligen bzw. ist selber verantwortlich.
Für wen lohnt sich ein Teilverkauf des Eigenheims?
Kurzfristiges Geld
Wer kurzfristig Geld benötigt oder einfach nur eine schöne Weltreise machen will, kann einen Teilverkauf in Erwägung ziehen. Es ist wie ein Kredit, aber die Rückzahlung ist deutlich flexibler.
Rente
Viele Rentner können sich keinen Platz in einem Heim leisten. Bevor man Leistungen von der Sozialkasse erhält, muss man seinen gesamten Besitz offen legen und große Posten wie ein Eigenheim muss abgegeben werden, bevor man Sozialleistungen für einen teuren Platz im Heim bekommen würde. Daher kann es Sinn machen, mit einem anteiligen Verkauf der Immobilie die letzten Jahre noch zu genießen, falls man die Immobilie sowieso abgeben muss, bevor diese vererbt werden könnte.
Frührente
Für den Start in die Frührente kann ein Teilverkauf zusammen mit der Vermietung eine gute Lösung sein. Man sollte jedoch genau ausrechnen, wie lange sich der Teilverkauf lohnt, da man das Nutzungsentgelt regelmäßig zahlen muss. Rechnet sich eine Vermietung im Gegensatz zum Nutzungsentgelt, kann der Teilverkauf eine starke Finanzspritze für die 4 Prozent Regel oder andere Konzepte für die Frührente sein.
Ähnliche Modelle zum Teilverkauf
Bankdarlehn
Ein gewöhnlicher Kredit mit der Immobilie als Sicherheit kann eine gute Alternative zu einem Teilverkauf sein. Über längere Zeiträume zahlt man den Kredit ab, sodass die Immobilie wieder im eigenen Besitz ist.
Leibrente
Die Leibrente ist ein gängiges Konzept innerhalb von Familien, um eine Immobilie an die nächste Generation weiterzugeben. Als Verkäufer erhält man ein lebenslanges Wohnrecht im eigenen Haus und die Käufer bekommen die Immobilie, nachdem der Besitzer verstorben ist.
(TB)
