Wer ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung vermietet, der kann durchaus mehr als 8 Prozent Bruttorendite erzielen. Eine Studie zeigt den häufigsten Fehler beim Mietpreis und was man bei der Auswahl von Ferienimmobilien wissen muss, damit das Ferienhaus optimale Rendite bringt.
Seit zehn Jahren sind Ferienhäuser als Investitionsobjekt stark gefragt. Doch trotz des stetig wachsenden Angebots, ist der Markt offenbar noch immer nicht gesättigt. Der Bedarf an Ferienhäusern und Ferienwohnungen nimmt weiter zu.
Denn die Deutschen lieben den Urlaub in der Ferienimmobilie. Die Auslastung steigt, und der Deutsche Ferienhausverband erwartet, dass der Urlaub in Ferienhäuser und Ferienwohnungen in den kommenden Jahren weiter zum Urlaub im Hotel aufschließt.
Schon jetzt setzt die Ferienhausbranche jährlich rund 8 Milliarden Euro um, berichtet die WirtschaftsWoche. Davon entfallen 5,5 Milliarden Euro auf die privaten Ferienhausvermieter. Offenbar machen die Vermieter gutes Geld mit ihren Ferienhäusern.
Lohnt sich das eigene Ferienhaus?
Das eigene Ferienhaus lässt sich häufig nur dann finanzieren, wenn man seine Immobilie auch erfolgreich vermieten kann. Doch ob sich die Vermietung des eigenen Ferienhauses rechnet, hängt von vielen Faktoren ab.
Die Bruttomieteinnahmen für eine Ferienimmobilie liegen bei durchschnittlich 14.500 Euro pro Jahr. Allerdings gibt es dabei starke Ausschlägen nach oben und unten, so eine Marktanalyse des Ferienhausvermittlers FeWo-direkt und des Immobilienmaklers Engel & Völkers zeigt.
Etwa ein Drittel der Vermieter hat zwischen 5.000 und 10.000 Euro an Mieteinnahmen pro Jahr. Weitere 18 Prozent der Vermieter haben 10.000 bis 15.000 Euro. Und knapp ein Drittel nimmt sogar noch mehr ein. Seit einigen Jahren steigt die Auslastung der Ferienimmobilien.
Wo bringt ein Ferienhaus optimale Rendite?
Das entscheidende Kriterium bei der Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Immobilie ist auch bei Ferienimmobilien deren Lage. Sie entscheidet nicht nur über das Vermietungspotenzial, sondern auch über das Wertsteigerungspotenzial.
„Schlecht für die Vermietung sind generell Lagen weit weg vom Meer“, zitiert die WirtschaftsWoche Göran Holst, den stellvertretenden Vorsitzenden beim Deutschen Ferienhausverband (DFV) und Gründer der Ferienhausvermittlung Travanto.
„Außerdem braucht es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sowie eine gute Anbindung, damit sich Urlauber wohl fühlen und wiederkommen. Auch Freizeitangebote in der Nähe sind wichtig, zum Beispiel ein Reiterhof.“
Die Mieteinnahmen variieren stark je nach Lage, Vermietungszeitraum und Ausstattung. Die höchsten Renditen erzielen Ferienimmobilien auf dem Nordsee-Festland mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 8 Prozent.
Befragt wurden Vermieter, die ihre Ferienimmobilie zwischen 2011 und 2016 gekauft haben. Im Schnitt haben sie knapp 160.000 Euro für die Immobilie bezahlt. Auf den Nordsee-Inseln zahlten Käufer im Schnitt mehr als 390.000 Euro für eine Ferienimmobilie. Doch mit 4,8 Prozent ist die Rendite dort deutlich niedriger als im Durchschnitt.
„Eine adäquat hohe Miete für Ferienimmobilien in hochpreisigen Lagen ist oft nicht durchsetzbar“, sagt DFV-Vize Göran Holst. Er weiß aus eigener Erfahrung, dass der Segen für den Ferienhausvermieter im günstigen Einkauf liegt.
Doch auch auf den teuren Ostsee-Inseln sind die Renditen von 7,4 Prozent brutto möglich, auf dem Ostsee-Festland 6,7 Prozent. Der Durchschnitt über alle untersuchten Standorte lag bei 7,5 Prozent gesunken.
Investoren sollten beachten, dass die Renditen zuletzt leicht zurückgegangen sind. Dies liegt sicherlich an den seit Jahren steigenden Immobilienpreisen. Noch im Jahr 2014 die durchschnittliche Bruttorendite bei 8 Prozent.
Ferienhäuser verursachen Kosten
Von der Bruttorendite muss der Vermieter noch eine ganze Reihe von Kosten bestreiten: für Verwaltung, Gärtner, Renovierungen und Sanierungen sowie die Nebenkosten für Strom, Heizung, Wasser, Versicherung und mehr. Zudem fallen Ausgaben an für Werbung sowie für Steuern.
Nur wer lediglich eine Ferienimmobilie besitzt und damit gemäß Kleinunternehmerregel weniger als 17.500 Euro im Jahr umsetzt, bleibt auch von der Umsatzsteuer in Höhe von 7 Prozent befreit. Wird das Ferienhaus selbst genutzt, ist womöglich auch eine Zweitwohnsitzsteuer fällig, die von vielen Kommunen erhoben wird.
Zieht man alle Ausgaben von den jährlichen Mieteinnahmen ab, erhält man die Nettorendite. Schnell schmelzen die durchschnittlichen 7,5 Prozent Bruttorendite auf nur noch 5 Prozent Nettorendite zusammen.
Die meisten Eigentümer investieren laut Umfrage stark in ihre Ferienimmobilie. In den vergangenen zwei Jahren steckten sie durchschnittlich 21.000 Euro in die Sanierung. Nahezu jeder Dritte kam jedoch mit Modernisierungskosten von maximal 5.000 Euro aus.
Das Problem der Mietauslastung
Je besser die Mietauslastung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen ist, desto höher ist offenbar die erreichbare Rendite. Doch aufgrund der Lage der Immobilien gibt es hier erhebliche Unterschiede. DFV-Vize Göran Holst sagt:
„Auf Sylt etwa ist eine Vermietung nur von Mitte November bis kurz vor Weihnachten und von der zweiten Januarwoche bis Mitte Februar schwierig. Auf Fehmarn bleibt es – abgesehen von den Tagen um Weihnachten und Silvester – von Anfang Oktober bis Ende März ruhig.“
Im Ergebnis könne der Eigentümer einer Ferienwohnung auf Sylt an 260 Tagen im Jahr vermieten, auf Fehmarn hingegen nur an 200 Tagen. Im Durchschnitt sind die in der Marktstudie erfassten Immobilien 23 Wochen im Jahr ausgebucht. Das sind nur 161 von 365 Tagen im Jahr, oder nur rund 44 Prozent des Jahres.
Ausstattung von Ferienhaus und Ferienwohnung
Eine gute Ausstattung wird zunehmend wichtig. Zwei Schlafzimmer sind das Minimum. Denn fast die Hälfte aller Ferienhausurlauber bucht ein Objekt dieser Größe. Auch die Ansprüche an die Möblierung sind gestiegen.
Zwei von drei Urlaubern erwarten heute eine hochwertige und komfortable Ausstattung. „Die Optik ist inzwischen eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei Urlaubern“, zitiert die WirtschaftsWoche Aye Helsig, Regionaldirektor bei FeWo-Direkt.
Drei Viertel der Gäste erwarteten ein WLAN. „Auch Sonderausstattungen wie barrierefreie oder Allergiker-freundliche Unterkünfte werden häufiger nachgefragt“, sagt Aye Helsig. Auch Zusatzangebote wie ein Brötchen-Dienst oder ein Fahrrad-Verleih wirken positiv auf die Nachfrage.
Der häufigste Fehler beim Mietpreis
Deutsche Ferienhausurlauber greifen immer tiefer in die Tasche. Mit durchschnittlichen Ausgaben in Höhe von 834 Euro pro Woche geben sie rund 11 Prozent mehr für die Miete aus als noch im Vorjahr. Zudem wächst der Anteil jener, die sich Luxus und Komfort etwas kosten lassen.
Die optimale Miethöhe zu bestimmen, ist nicht leicht. Denn eine zu hohe Miete kann sich sofort negativ auf die Auslastung auswirken. „Viele Vermieter begehen den gleichen Fehler“, sagt Ferienhausexperte Görän Holst.
„Sie vermieten in der Hochsaison zu günstig und in der Nebensaison zu teuer. Ihre Preisspanne im Jahresverlauf ist zu gering.“ Wer etwa in der Hochsaison 130 Euro und in der Nebensaison 90 Euro pro Tag verlangt, der solle lieber im Sommer 190 Euro und nur 50 Euro im Winter berechnen. Das sei gut für die Auslastung. So bringt das Ferienhaus optimale Rendite .
Nur 7 Prozent der Eigentümer überlassen die Verwaltung ihrer Ferienimmobilie einem Dienstleister. Die allermeisten Vermieter machen dies selbst. Sie nutzen Vermittlungsportale, Touristeninformationen und Anzeigen. Wer sein Feriendomizil effektiv bewirbt und auf die passende Klientel setzt, der schafft auch durchaus mehr als 8 Prozent Bruttorendite.
