Beim Verkauf oder Vererben einer Immobilie fallen in Deutschland eigentlich erhebliche Steuern an. Doch das muss nicht sein. Der ganz legale Steuertrick besteht darin, dass man nicht die Immobilie selbst überträgt, sondern lediglich die Anteile einer ausländischen Kapitalgesellschaft, der die Immobilie gehört. Eine Änderung im Grundbuch ist nicht erforderlich.
Die Zwischenschaltung einer Holding in Liechtenstein ist für deutsche Anteilseigner eine legale Form der Steueroptimierung. Denn so können sie sich ihre Dividenden aus einer Deutschen Kapitalgesellschaft quellensteuerfrei auszahlen lassen und durch Übertragung von Management und Verwaltung nach Liechtenstein die Steuerlast der deutschen Firma von 30 Prozent auf 12,5 Prozent senken.
Außerdem kann man mit dieser Holding in Liechtenstein auch noch ganz legal deutsche Immobilien verscherbeln oder vererben, ohne dass der Verkäufer oder Erbe in Deutschland auch nur einen Cent Steuern zahlen müsste.
Erträge aus Immobilien werden im Normalfall dort besteuert, wo die Verkäufer oder Erben ansässig sind, also ihren Standort haben. Dies ist unabhängig davon, wer in welchem Land Eigner der Immobilie ist. Doch dies gilt nur für natürliche Personen als Eigentümer. Wenn hingegen eine Firma, etwa eine ausländische Holding im Grundbuch steht, sieht die Sache anders aus.
Der ganz legale Steuertrick besteht nun in Folgendem: Beim Verkauf oder Vererben wird nicht die Immobilie selbst übertragen, sondern lediglich die Anteile der ausländischen Kapitalgesellschaft. In einem solchen Fall erfolgt die Besteuerung im Sitzstaat der Auslandsgesellschaft und nicht im Ansässigkeitsstaat der Immobilie.
Infrage kommt eine Liechtensteiner AG als Holding oder eine vermögenshaltende Stiftung in Liechtenstein, ergänzend eine GesmbH in Österreich oder eine zyprische Limited.
In all diesen Beispielen fällt keine Erbschaftssteuer an, bei Verkauf der Anteile in Liechtenstein und Österreich erfolgt keine Besteuerung. Auf Zypern fallen maximal 10 Prozent Steuern an, wobei auch eine steuerfreie Gestaltung möglich ist. Holdings auf Zypern werden nicht besteuert.
Im deutschen Grundbuch ist dabei überhaupt keine Änderung erforderlich. Damit entfällt auch eine Meldung an den deutschen Fiskus.
Der steuerlich optimale Fall wäre, wenn im Vorfeld des Erwerbs eine Auslandsgesellschaft gegründet wird und als Eigner der Immobilie auftritt. Etwas komplizierter wird die Angelegenheit, wenn eine bestehende Immobilie auf die Auslandsgesellschaft übertragen werden soll.
Die Gebühren bestehen aus den Gründungs- und Verwaltungskosten der jeweiligen Auslandsgesellschaft sowie die Maßnahmen zur Übertragung einer Immobilie. Besonderes Augenmerk muss auf die Gestaltung der Auslandsgesellschaft gelegt werden. Denn es muss sich um einen echten Geschäftsbetrieb handeln, damit die Annahme des Gestaltungsmissbrauchs verhindert wird.
