Nachfrage nach Wohnraum stärker, als man bauen kann

Über Jahre wurde in Deutschland zu wenig gebaut. Denn niemand hatte damit gerechnet, dass die Bevölkerung plötzlich wachsen würde. Nun kommt die Bauwirtschaft der Nachfrage nach Wohnraum kaum hinterher. Die Preise explodieren.

Nach Angaben des Münchner ifo-Instituts wurden im vergangenen Jahr in Deutschland etwa 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Davon entstanden rund 260.000 Einheiten in neu errichteten Wohngebäuden. Für 2017 und 2018 rechnen die Experten mit rund 325.000 beziehungsweise 335.000 Fertigstellungen.

Doch nach Ansicht von Reiner Braun, Vorstand des auf Wohnimmobilien spezialisierten Marktforschungsinstituts Empirica, hinkt der Wohnungsneubau mit diesen Zahlen weit hinter dem Bedarf her. „Wir brauchen zehn Jahre lang jedes Jahr 350.000 neue Wohnungen“, zitiert ihn das Handelsblatt.

Statistiker überrascht vom Bevölkerungswachstum

Über Jahre wurde zu wenig gebaut, weil Statistiker eine sinkende Bevölkerung vorhersagten. Doch stattdessen ist die Bevölkerung gewachsen. Zwar war die Annahme richtig, dass die Deutschen selbst kaum Kinder bekommen. Doch was die Statistiker nicht vorhersahen, war er Zustrom von Flüchtlingen und von Zuzüglern aus anderen EU-Staaten.

„Wir haben eine Million Wohnungen zu wenig“, sagt Rolf Buch, Chef des größten Wohnungsvermieters in Deutschland mit rund 350.000 Wohnungen. Zwar stünden auf dem Land Tausende Wohnungen leer. Doch der Trend zur Urbanisierung sei nicht zu stoppen. Die Menschen ziehen dorthin, wo es Arbeit gibt.

Auch Marktforscher Reiner Braun ist der Ansicht, dass Wohnungssuchende sich nicht einfach auf Orte mit Leerstand umleiten lassen. Dies habe Wohnsitzauflage für Flüchtlinge gezeigt, die August 2016 beschlossen wurde. Denn auch viele Flüchtlinge wollen nicht auf dem Land wohnen.

Das Gesetz schreibt den Flüchtlingen eigentlich vor, dass sie drei Jahre lang in der Kommune wohnen müssen, der sie zugewiesen wurden. Aber beispielsweise das bevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen setzt dies erst seit Anfang Dezember letzten Jahres um.

Ausweichen an den Stadtrand oder ins Umland

Das Wegziehen aus vielen ostdeutschen Landkreisen erklärt sich dadurch, dass die Menschen an ihren Arbeitsplatz umziehen. Dazu ziehen sie nicht nur in den Westen der Republik, sondern auch in regionale Großstädte wie etwa Dresden oder Leipzig, sodass nun auch dort allmählich die Wohnungen knapp und teuer werden.

Die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sowie Regionalzentren mit attraktiven Universitäten wie etwas Freiburg, Münster und Regensburg verzeichnen seit Jahren einen Ansturm von Wohnungssuchenden. Doch in ihren Innenstädten ist kaum noch Platz für Neubauten.

Selbstnutzer weichen daher aus und ziehen in Einfamilienhäuser am Stadtrand, sagt Marktforscher Reiner Braun dem Handelsblatt. Dies gelte umso mehr für Familien mit Kindern. Und wenn auch der Stadtrand nicht mehr bezahlbar ist, dann ziehen die Menschen noch weiter raus bis in die Umlandgemeinden.

Bauwirtschaft kommt Nachfrage nach Wohnraum nicht hinterher

Trotz der hohen Nachfrage nach Wohnraum können die Häuser nicht von heute auf morgen gebaut werden. Denn es fehlen schlicht die Kapazitäten, um sie zu bauen. Ludwig Dorffmeister, Wohnungsbaufachmann des Münchner ifo-Instituts, nennt die Gründe für den schleppenden Wohnungsneubau:

• Mangel an Bauflächen,
• diverse, zumeist kostentreibende Bauvorschriften und
• die Auslastung der Handwerker.

Aber auch wenn der Wohnungsbau der starken Nachfrage nicht hinterherkommt, so hat er in den vergangenen Jahren doch stark zugenommen. Die starke Flüchtlingszuwanderung im Jahr 2015 habe aufseiten des Staates zum Umdenken geführt, sagt Ludwig Dorffmeister.

So wurden die Anstrengungen, zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, seit damals wesentlich erhöht. Der jüngst erfolgte, extreme Anstieg der Baugenehmigungen im Mehrfamilienhausbau geht maßgeblich auf die öffentlichen Aktivitäten zurück.

Allerdings ist davon auszugehen, dass etliche Wohnungsbauvorhaben, die bis zum Frühjahr 2016 genehmigt worden sind, wohl nie umgesetzt werden.

Denn nach dem Abebben des Zuwanderungsstroms seit der Schließung der Balkanroute im Frühjahr 2016 seien zahlreiche Projekte neu bewertet worden. „Etliche davon werden inzwischen nicht mehr weiter verfolgt beziehungsweise nun in anderer Form realisiert“, sagt der Ökonom.

Berlin ist die Hochburg der Spekulanten

Im vergangenen Jahr stellte der Immobilienmarktbericht des Berliner Gutachterausschusses eine extreme Preissteigerung bei Grundstücke fest, die eine mehrstöckige Wohnbebauung innerhalb des S-Bahn-Rings ermöglichen. Gegenüber 2015 hatte sie sich um 50 Prozent verteuert.

„Wir beobachten, dass Grundstücke gehortet werden“, sagte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, dem Handelsblatt. Das trage auch mit zu den Bauverzögerungen in Berlin bei.