Der europäische Immobilienmarkt verzeichnet seit mehreren Jahren ein starkes Wachstum. Seit Anfang 2016 sind die Immobilienpreise in der EU im Jahresdurchschnitt um 4,6 % gestiegen und haben damit das Lohn- und BIP-Wachstum übertroffen. Die Mieten steigen seit über 10 Jahren kontinuierlich an. Von 2010 bis heute sind die Mieten um 16% gestiegen, während die Immobilienpreise um 42% gestiegen sind.
Immobilienmarkt wächst in ganz Europa
Dieser Aufwärtstrend ist in allen Ländern und auch in großen Städten zu beobachten. Die Spekulation um eine Immobilienblase wird wieder lauter. Die Immobilienpreise sind in allen europäischen Ländern mit Ausnahme Italiens, Griechenland und Zypern deutlich gestiegen und liegen nun in den meisten Fällen über dem Vorkrisenniveau, während die Preise in einigen Ländern deutlich über dem EU-Durchschnitt liegen. Dies gilt für Estland, Ungarn und Luxemburg. Dort sind die Preise seit 2016 im Durchschnitt um mehr als 9 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind und im Vergleich zu 2010 um über 100%.
Faktoren hinter dem gleichmäßigen Anstieg der Immobilienpreise
Der Anstieg des Immobilienmarkts in Europa ist zum Teil auf einen synchronisierten Wirtschaftsaufschwung zurückzuführen. Der europäische Aufschwung begann im Jahr 2013 und konsolidierte sich allmählich. Insbesondere ab 2016, als sich das Wachstum in den meisten Mitgliedstaaten beschleunigte. Dieser Aufschwung wurde von einem bemerkenswerten Anstieg der Beschäftigung begleitet, wobei die durchschnittliche Arbeitslosenquote in der EU von 11 % Anfang 2013 auf 6,3 % im dritten Quartal 2019 sank. Während der Corona Pandemie ist die Arbeitslosenquote wieder leicht gestiegen und ist im März 2022 wieder auf 6,2% gefallen.
Die positive Entwicklung des Arbeitsmarktes in Verbindung mit den günstigen Wirtschaftsaussichten führte zu einem höheren verfügbaren Einkommen der Haushalte und einem größeren Verbrauchervertrauen. Auch die Stärkung und Umstrukturierung des europäischen Bankensektors trug zur Verbesserung der Kreditverfügbarkeit bei. All dies hat die Nachfrage nach Wohnraum erhöht, was wiederum die Preise auf mehreren europäischen Wohnungsmärkten in die Höhe trieb.
Hypothekarkredite waren so niedrig wie nie
Andererseits haben die geldpolitischen Anreize der Zentralbanken und das damit geschaffene Umfeld zum synchronen Anstieg der Immobilienpreise beigetragen. Der Immobilienmarkt bewegt sich auf einem globalen Level in der globalisierten Welt. Erstens, weil es zu einem allgemeinen Rückgang der Finanzierungskosten auf ein historisch niedriges Niveau gesunken ist. In der Eurozone beispielsweise lag der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekarkredite im dritten Quartal 2019 bei 2%, verglichen mit 5% in den Jahren vor der Finanzkrise. In Deutschland lag Baufinanzierungskredit bei unter einem Prozent bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Allerdings durchlebt der Immobilienmarkt einen starken Umschwung durch den Ukraine-Russland Krieg. So stieg der Zinssatz für Immobilienkredite wieder auf fast 3% an, das Niveau von vor fast 10 Jahren.
Zweitens, weil das geschaffene Umfeld der Zentralbanken die Anleiherenditen und die Renditen einiger Sparprodukte nach unten gedrückt hat, was die Nachfrage nach Immobilien entgegen Anlagevermögen gefördert hat.
Immobilienmarkt in Städten
Sowohl die Aufwärtsbewegung der Immobilienpreise als auch das Phänomen der Synchronisierung der Wohnungsmärkte sind in den wichtigsten Städten der fortgeschrittenen Volkswirtschaften stärker ausgeprägt. Im Falle Europas wird dies besonders deutlich, wenn man die Immobilienpreise in den größten Städten mit den durchschnittlichen Immobilienpreisen in den übrigen Städten eines bestimmten Landes vergleicht. Die Immobilienpreise in Großstädten sind in der Regel höher als im Landesdurchschnitt
Der im Vergleich zum nationalen Durchschnitt höhere Anstieg der Immobilienpreise in Großstädten spiegelt einen allgemeinen Trend zur stärkeren Urbanisierung wider. Die Nachfrage nach Wohneigentum steigt in den Städten stark an, insbesondere an dynamischen Standorten, die mehr Talente und große Unternehmen anziehen.
Andererseits ist dieses Phänomen auch auf die Tatsache zurückzuführen, dass große Städte mehr Investitionen anziehen. So sind Städte im Immobiliensektor tendenziell die liquidesten Teilmärkte mit den am wenigsten unsicheren Aussichten. Darüber hinaus sind Städte auch aus anderen Gründen für Investoren attraktiv, z. B. wegen ihrer hervorragenden Lage oder weil sie beliebte Reiseziele sind. Damit erreichen auch kleinere Immobilienmärkte, wie der in Leipzig Rekordumsätze.
(TB)
