Wegen der niedrigen Zinsen denken viele über ein Immobilien-Investment nach. Doch auch wenn die Mietrendite auf dem Papier zunächst gut aussieht, muss eine Reihe weiterer Faktoren in Betracht gezogen werden, darunter die Nebenkosten beim Kauf und bei der Vermietung sowie die Entwicklung der Mieten und mögliche Mietnomaden.
In den letzten zwei Jahren haben private Anleger massiv in Immobilien investiert, vor allem in Eigentumswohnungen. Dies spiegelt sich in den Immobilienpreise wider, die Höchststände erreicht haben. Ob der Einstieg in das Immobilien-Investment sich trotzdem noch lohnt, hängt von einer Reihe von Faktoren ab.
Eine Immobilie kann dem Investor auf zwei verschiedene Weisen Rendite bringen, schreibt Rainer Juretzek, Geschäftsführer der Analytica Finanz Research GmbH in Bad Homburg, in der FAZ. Zum einen gibt es bei Immobilien den Mietzins als laufende Einnahmequelle. Zum anderen gibt es den Wertgewinn der Immobilie selbst.
Doch beim Immobilien-Investment kommen zwei weitere Aspekte hinzu: der Finanzierungshebel und steuerliche Vorteile in Form von Abschreibungsmöglichkeiten. Letztere führen vor allem dann zu erheblichen Steuerentlastungen, wenn Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden können, wie zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden.
Schnäppchen oder Immobilie mit längerer Perspektive?
Eine mögliche Form des Immobilien-Investments ist das Schnäppchen, also der Kauf einer unterbewerteten Wohn- oder Gewerbeimmobilie, die nach kurzer Halterdauer mit starkem Gewinn wieder veräußert werden soll. Dabei nimmt der Investor die Versteuerung des Veräußerungsgewinns in Kauf.
Wenn der Investor einen Mietzins erzielen will, so steht die langfristige Anlageperspektive im Fokus und der Veräußerungsertrag steht hintan. Sowieso sind Schnäppchen vor allem in Zeiten starker Nachfrage wie heute eher selten.
Daher empfiehlt sich dem Immobilien-Investor von heute eher die etwas längerfristige Perspektive mit einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren. Hier ist eine Wertsteigerung wahrscheinlicher und der Veräußerungsgewinn muss beim Verkauf nicht versteuert werden.
So errechnen Sie die Mietrendite
Um zu beurteilen, ob der Erwerb einer Immobilie wirtschaftlichen Sinn ergibt, muss man errechnen, wie viel Rendite diese abwirft. Dazu ein Beispiel: Bei einer monatlichen Kaltmiete ohne Nebenkosten in Höhe von 800 Euro ergibt sich eine Jahresmiete von 9.600 Euro. Setzt man diese ins Verhältnis zum geforderten Kaufpreis von 192.000 Euro, so erhält man eine Rendite von 5 Prozent pro Jahr.
Doch so einfach ist es nicht. Denn der tatsächliche Kaufpreis ist höher und die tatsächlichen Mieteinnahmen sind niedriger. Grund dafür sind die Kaufnebenkosten und die Mietnebenkosten.
Zum Kaufpreis kommt die Grunderwerbsteuer hinzu, die in Abhängigkeit vom Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein liegt, die Notar-Beurkundungskosten, die Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt und oft auch noch eine Maklercourtage von fast 6 Prozent. Der tatsächliche Kaufpreis könnte also für unser Beispiel bei 215.100 Euro liegen.
Auch die Einnahmen aus der Miete müssen genauer betrachtet werden. Denn zwar zahlt der Mieter den größten Teil der Nebenkosten, doch es verbleibt noch ein erheblicher Teil nicht umlagefähiger Kosten für die Instandhaltungen beim Wohnungseigentümer.
In unserem Beispiel muss der Vermieter realistischer Weise Nebenkosten in Höhe von rund 150 Euro im Monat tragen, so Rainer Juretzek. Die tatsächliche Jahresnettomiete liegt also nur bei 7.800 Euro. Daraus errechnet sich eine Rendite von lediglich 3,6 Prozent pro Jahr.
Mietpreisbremse, Renovierungsstau und Mietnomaden
Eine Rendite von 3,6 Prozent scheint im aktuellen Marktumfeld durchaus akzeptabel. Doch die Überlegungen sind noch unvollständig. Denn es wurde nur die aktuelle Höhe der Miete und der der nicht umlagefähigen Nebenkosten betrachtet.
Zusätzlich muss man aber bewerten, ob die aktuelle Miete im Vergleich zum Markt schon am Anschlag ist oder noch angehoben werden kann. Auch mögliche politische Eingriffe in die Mietverhältnisse wie die in der Umsetzung befindliche Mietpreisbremse müssen bedacht werden.
Die Entwicklung der nicht umlagefähigen Kosten ist im Wesentlichen durch den Gebäudezustand bestimmt. Gibt es bei dem Objekt einen Renovierungsstau, so muss man mit einer nachhaltig sinkenden Mietrendite rechnen. Auch nicht zahlende Mieter, sogenannte Mietnomaden, können zum Problem werden.
Hier zeigt sich, dass das Immobilien-Investment mit Risiken verbunden ist. Wie bei anderen Anlageformen muss auch hier eine Risikobetrachtung vorgenommen werden. Vor dem Hintergrund der aktuell niedrigen Inflationszahlen sollte das Ziel des Inflationsschutzes aber durchaus erreichbar sein.
Doch zum Risiko beim Immobilien-Investment gehört nicht nur die Entwicklung der Mietrendite. Auch die Entwicklung der Immobilien-Preise ist entscheidend. Diese haben in den letzten Jahren massiv angezogen. Doch in Zeiten des Anlagenotstands aufgrund niedriger Zinsen gilt dies für fast alle Investments.
Der Immobilien-Experte Lars Bergmann von der IMMOVATION AG sagte zuletzt, dass er noch keine generelle Überhitzung im Immobilienmarkt sieht. Wegen der Niedrigzinsen sei Kaufen noch immer billiger als Mieten. Doch weil der Markt im Moment recht hohe Preise zahlt, brauche man einen sehr guten Research, wenn man vernünftige Immobilien kaufen will.
