Ferienhäuser in Südtirol sind noch erschwinglich

Seit dem Ausbruch der Krise sind die Preise für Immobilien in Italien massiv gefallen. Italiener können sich Ferienhäuser in Südtirol kaum noch leisten, viele müssen sie auch wieder verkaufen. Das ist die Chance für deutsche Interessenten, die im deutschsprachigen Italien ein Urlaubsdomizil kaufen wollen.

Seit dem Jahr 2006 sind die Immobilienpreise in Italien jedes Jahr gefallen. Und aufgrund der kriselnden Wirtschaft waren Luxusobjekte wie Zweitwohnsitze bei den Italienern zuletzt kaum noch gefragt. Nach Jahren der Rezessionen erwartet der IWF für 2015 zwar immerhin einen Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um magere 0,7 Prozent, doch eine wirkliche Besserung lässt auf sich warten.

Die hohe Staatsverschuldung hat die Lage auf dem italienischen Immobilienmarkt noch zusätzlich verschärft. Denn die Regierung hat nicht nur die Steuern erhöht, sondern auch massiv Schulden bei säumigen Zahlern eingetrieben. Seit 2009 waren daher viele Italiener gezwungen, ihre Ferienimmobilien zu verkaufen, damit sie ihre Verpflichtungen gegenüber dem Fiskus erfüllen können.

In der Folge haben immer weniger Italiener Lust, sich einen Zweitwohnsitz anzuschaffen. „Interessenten aus Deutschland beginnen, die Lücke zu füllen, die die Italiener hinterlassen haben“, zitiert DIE WELT Maximilian Schenk vom Maklerunternehmen Ruth Immobilien in Bozen, das Ferienhäuser in Südtirol vermittelt.

Bis zu Beginn der Finanzkrise war der Markt für Ferienimmobilien im Osten Südtirols noch fest in italienischer Hand. Vom Hochpustertal über das Grödnertal bis zum Gardasee dominierten Käufer aus Mailand, Padua oder Turin. „Auf dem Höhepunkt des Booms zahlten sie damals 15.000 Euro für den Quadratmeter in Gröden“, sagt Schenk.

Diese heute kann man Ferienwohnungen selbst in touristischen Hochburgen wie Innichen, St. Ulrich, Wolkenstein, rund um Meran und im Bergdorf Sulden im Vinschgau zu Quadratmeterpreisen unterhalb von 4.000 Euro bekommen. Neubauobjekte gibt es schon für weniger als 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Seit über einem Jahr sind die Preise nicht mehr weiter gefallen. „Der Markt hat sich stabilisiert“, sagt Heinz Neuhauser, Geschäftsführer der Südtiroler Maklervereinigung. Das liegt auch daran, dass seit Ausbruch der Krise nur noch wenige Neubauprojekte gestartet worden sind.

Italiens Krise ist Chance für Deutsche

Käufer aus Deutschland hatten während des Booms kaum eine Chance, an ein Zweitdomizil zwischen Brenner, Reschenpass und der Salurner Klause zu gelangen. „Deutsche kaufen sehr bedacht“, sagt Makler Schenk. Sie schauten sich vor dem Kauf mehrere Immobilien an und prüften dann diejenigen Objekte sehr genau, die ihnen am besten gefallen.

„Während die Deutschen noch über den Brenner fahren, unterschreiben die Italiener bereits den Kaufvertrag“, lautete damals ein geflügeltes Wort unter Südtiroler Maklern. Doch das ist heute anders. Denn den Italienern fehlt einfach das Geld für einen Zweitwohnsitz in den Bergen.

Und wenn ein Italiener heute über ausreichend Kapital verfügt, dann agiert er sehr viel vorsichtiger als noch vor der Krise. Statt in Südtirol sehen sich Interessenten aus Mailand und Turin heute lieber in der Nachbarprovinz Sondrio um. Denn in den Bergorten der Lombardei sind die Preise noch niedriger als an Eisack und Etsch.

Das hat dazu geführt, dass Interessenten aus Deutschland es heute leicht haben, im deutschsprachigen Südtirol einen Ferienwohnsitz zu finden. Neben Deutschen sind auch Österreicher, Tschechen und Russen interessiert.

„Wir arbeiten eng mit Lizenzpartnern in Prag, Moskau und St. Petersburg zusammen“, sagt Daniel Peslalz, Leiter der Brunecker Niederlassung der Südtiroler Maklergesellschaft Seeber. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Bozen versucht seit einigen Jahren, Käufer aus anderen Ländern für den Südtiroler Ferienimmobilienmarkt zu gewinnen.

Wo gibt es die günstigsten Ferienhäuser in Südtirol?

Wie groß das Angebot an Immobilien in der gesamten Provinz ist, zeigt die Webseite der Südtiroler Maklervereinigung, wo mehr als 50 Vermittlern ihre Objekte auflisten. Allein im Pustertal stehen derzeit 350 Eigentumswohnungen zum Verkauf, die von Ausländern als Zweitwohnsitz erworben werden können. In den Dolomiten sind es 69, im Vinschgau 20 und in Meran 79 Wohnungen.

In der früheren Tiroler Landeshauptstadt Meran an der Passer liegen die Preise für Zweizimmerwohnungen mit freiem Blick auf die Berge teils bei mehr als 7.000 Euro pro Quadratmeter. Teuer sind ebenfalls Ferienwohnungen inmitten der Dolomiten. In Kastelruth auf der Seiser Alm werden bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Günstiger sind Immobilien im oberen Vinschgau, und noch etwas niedriger sind die Preise von Bestandswohnungen in den Ferienanlagen des Pustertals. Für drei Zimmer und 90 Quadratmeter werden dort zum Teil nur 200.000 Euro aufgerufen. Das entspricht nur rund 2.200 Euro pro Quadratmeter.

Steuern und Maklercourtage niedriger als in Deutschland

In Italien langt der Fiskus beim Kauf neuer Immobilien deutlich kräftiger zu als bei Bestandsobjekten. Beim Erwerb einer neuen Wohnung fällt statt der in Deutschland üblichen Grunderwerbsteuer eine Mehrwertsteuer in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises an.

„Beim Kauf einer bereits bestehenden Wohnung beträgt die Mehrwertsteuer nur 9 Prozent und wird auch lediglich auf den Katasterwert erhoben“, sagt Makler Daniel Peslalz. Der im Grundbuch geführte Wert entspreche derzeit etwa der Hälfte des Marktpreises der Immobilien.

Dadurch reduziert sich die Mehrwertsteuer effektiv auf nur rund 4,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist deutlich weniger als in zahlreichen deutschen Bundesländern, wo die Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren auf bis zu 6,5 Prozent erhöht worden ist.

Auch die Maklercourtage ist in Südtirol niedriger als in Deutschland. Die Vermittler in Norditalien stellen eine Provision von nur 3 Prozent des Kaufpreises in Rechnung. Das ist etwa halb so viel, wie Makler in Deutschland verlangen. Auch die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung sind niedrig. „Sie addieren sich auf rund 1 Prozent des Kaufpreises“, sagt Peslalz.

Die meisten Deutschen suchen vor allem rund um Meran und im westlich davon gelegenen Vinschgau nach Ferienimmobilien. Doch Makler Daniel Peslalz rät ihnen, auch das Pustertal in Betracht zu ziehen. Dort hatten während des Booms vor allem Italiener Zweitwohnsitze erworben, von denen nun viele günstig zum Verkauf angeboten werden.