Immobilienfonds sind bei den Anlegern so beliebt wie nie. Mit milliardenschweren Portfolios garantieren die Fonds eine fast beispiellose Stabilität im Kursverlauf. Anleger sollten sich aber beeilen, denn die großen Immobilienfonds haben ein Cash Limit. Ist dieses erreicht, werden keine neuen Anteile mehr verkauft.
Attraktive Immobilienfonds sind immer noch ganz oben auf der Beliebtheitsskala. In einer guten Lage betreut Reinhard Kutsche zum Beispiel Immobilien in Hamburg, mit einem Gesamtwert von 26 Milliarden Euro. Er hat den Boom in der bahnhofsnahen Gegend schon sehr früh erkannt. Sein Fonds wächst jährlich mit 4 Millionen Euro durch Mieteinnahmen.
Umso höher die Summe des Fonds, desto sicherer ist er. Immobilienportfolios in Milliardenhöhe können sich vor allem mit einem sehr stabilen Kursverlauf brüsten. Abwertungen von bestimmten Immobilien wirken sich in diesen Summen fast gar nicht auf die Kursbewegung aus. Dazu hilft auch eine zarte Anpassung von den Preisen maroder Gebäude: Oft werden Preise sehr langsam und über mehrere Jahre hinweg dem Zustand des Gebäudes angepasst. Hauptsache dem Fonds geht es gut.
Wo liegen die Gefahren im Immobiliengeschäft?
Diese Fonds freundlichen Taktiken erweisen sich als sehr effektiv und machen das Investieren in Immobilienfonds sehr attraktiv. Dennoch, der Fonds ist auf die Treue seiner Kunden angewiesen. Wollen viele Kunden auf ein mal kündigen, hat der Fonds Probleme. Gott sei Dank gibt es eine zweijährige Kündigungsfrist. Ansonsten leidet der ganze Fonds unter einer trendigen Kündigungsflut.
Eine andere Gefahr besteht bei Notverkäufen. Wenn der Fonds dazu gezwungen wird, Gebäude aus seinem Portfolio zu verkaufen, bedeutet das eine wahrscheinlich negative Entwicklung im Kurs.
Nach der großen Finanzkrise hat sich in Sachen Vorsicht einiges getan. Investoren prüfen jede Immobilie genau, bevor sie ihr Geld anlegen. Auch Banken gehen weniger Risiken sein. Sie finanzieren nur, wenn üppige Mieteinnahmen garantiert sind.
Mieten steigen langsamer als Grundstückspreise
Immobilien werden immer teurer. Gerade in Ballungszentren sind die Preise für Grundstücke in den letzten Jahren extrem gestiegen. Mietpreise steigen zwar auch, allerdings deutlich langsamer als Immobilienpreise. Wegen der langsamen Entwicklung der Mietpreise gibt es keinen Grund, dass Immobilienwerte in naher Zukunft angehoben werden.
Die Mieteinnahmen sind sehr wichtig für den Fonds. Bei großen Akquisitionen ist nur selten eine Wertsteigerung der Immobilie zu erwarten. Die einzige Rendite, die Anleger mit Sicherheit erwarten können, sind Einkünfte von Mieteinnahmen.
Anleger fliehen in Immobilienfonds
In Sachen Stabilität sind Immobilienfonds im Universum der Anlageoptionen eine stabile Sache. Im letzten halben Jahr haben Anleger 2,1 Milliarden Euro in den Immobilienmarkt investiert. Anscheinend nicht ohne Grund.
„Noch nie war der Abstand der Nettoanfangsrendite von Spitzenimmobilien zur Rendite von Bundesanleihen so groß wie im ersten Quartal 2015“, sagte Knapmeyer zu WIWO.
Wichtig ist das Fondsmanagement
Auf der ganzen Welt kämpfen Fondsmanager um die besten Immobilien. Das beste Management hat oft die besten Karten. Das kostet dann aber auch dementsprechend. Da wiederum ist die Frage: Lohnen sich das beste Management und die besten Immobilien? Die Bezahlung des Managements und die Aquisitationspreise verwässern die Rendite oft stark.
Fakt ist, gute Immobilen sind knapp und werden rar bleiben. Das hält die Nachfrage auch in Zukunft sehr weit oben und den Zins unten. Das ist verlockend für Interessenten, aber nicht für Mitglieder des Fonds. Je mehr Cash der Fonds anhäuft, desto geringer fällt die Rendite des Einzelnen aus.
Viele Fonds haben ein Cash Limit. Ab einer bestimmten Grenze ist es neuen Anlegern dann nicht mehr möglich, Anteile des Fonds zu kaufen. Also, rasch handeln!
Eine beispiellose Stabilität im Kursverlauf? Mal sehen, ob das so bleibt. Der Knick nach unten kann nicht mehr lange dauern. Zu lange geht es schon zu krass nach oben. Das gibt ein böses Ende.
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