Mit nur zehn Euro Nachrangdarlehen kann man sich als Otto-Normal-Verbraucher am Bau von drei Einfamilienhäusern und eines 8-Parteien-Wohnhauses eines neuen Elbparks in der Tichatschekstraße 29 im Dresdener Künstlerviertel Trachau, nur zehn Minuten zu Fuß von der Elbe entfernt, beteiligen. Wenn es gut läuft, erhält man 7 Prozent Jahres-Zinsen und nach anderthalb Jahren auch den Zehner zurück. Wenn der Bau und Wohnungsverkauf schlecht läuft, ist der Zehner weg. Und Zinsen gibt es auch nicht.
Doch der Bauherr Diplomingenieur Rüdiger Jahn (53, ein früherer Luftwaffenoffizier der NVA und Bundeswehr) aus Forst bei Cottbus im Land Brandenburg hat aber gerade in unmittelbarer Nachbarschaft des neuen Projekts nach eigenen Angaben in der Tichatschekstraße 31 und 33 zwei Mehrfamilienhäuser sowie zwei Einfamilienhäuser gebaut und veräußert. Weshalb er auch ein Eigenkapital von 600.000 Euro für die Finanzierung des neuen Wohnpark-Teils beisteuern könne.
Die drei neuen Einfamilienäuser und das 8-Parteienhaus sind mit 2,5 Millionen Euro Baukosten veranschlagt. Zwei der drei Einfamilienhäuser seien laut Jahn schon verkauft. Und für zwei Gartenwohnungen im Mehrfamilienhaus lägen Vorreservierungen vor.
Für den Baubeginn fehlen dem Projektentwickler 250.000 Euro, die er nicht durch einen Vorverkauf der Wohnungen sicher aufzubringen vermag. Dieses Geld will er über die 2011 gegründete Crowdfunding-Plattform BERGFUERST.com hereinholen. Hierbei treibt er praktisch die Idee eines geschlossenen Immbilienfonds auf die Spitze. Geschlossene Immobilienfonds sollten Kleinanlegern einen Zugang zu Millionenprojekten gewähren und an deren Gewinnen teilhaben lassen. Mit zehn Euro Mindestbeteiligung drückt Jahn die Mitmachmarke auf ein neues Tiefstlevel.
Und mit großem Erfolg.
Obwohl Jahn noch nicht einmal eine Baugenehmigung für das neue Bauensemble vorweisen konnte, startete er vor zwei Wochen die Crowdfunding-Aktion und hat mit heutigem Stand schon 202.630 Euro eingesammelt. Die meisten Anleger geben zwischen 50 und 1.000 Euro.
Wenn Jahn die Viertelmillion Anleger-Nachrangdarlehen zusammen hat, soll die weitere Finanzierung durch den Vorabverkauf der Wohnungen und die von den Käufern Bauabschnitt für Bauabschnitt zu zahlenden Kaufspreisanteile abgesichert werden.
Der Baubeginn für die Einfamilienhäuser soll erst nach Verkauf der 3 Häuser sein. Zur Realisierung des Mehrfamilienhauses müssen zunächst drei Wohnungen verkauft werden.
Platzt hier ein Verkauf oder kommt es zu Bauverzögerungen, sieht es für die Crowdfunding-Zahler schlecht aus. Ihre Nachrangdarlehen sind qualifiziert. Das heißt, sie werden erst nach allen anderen Schuldnern bedient.
Allerdings ist Rüdiger Jahn seit 1996 als 50prozentiger Gesellschafter mit einer Baufirma (J.M. Massivbau und Baubetreuungsgesellschaft mbH) und ab 2009 zusätzlich als 100prozentiger Gesellschafter mit seiner RPG GmbH am Markt. Mit diesen zwei Gesellschaften mit Sitz in der Bahnhofstraße 124 in Forst hat Jahn nach eigenen Angaben seit 1996 mehr als 300 Einfamilienhäuser sowie fünf Eigentumswohnanlagen realisiert.
Laut dem letzten veröffentlichen Geschäftsbericht für die RPG GmbH, die den Elbpark baut, gab Jahn zum Ende 2014 ein Eigenkapital von 269.000 Euro an. Für das Jahr 2015 nennt die RPG GmbH einen vorläufigen Gewinn von 123.000 Euro.
Analyst Robert Fanderl vom fondstelegramm aus der Uhlandstraße 1 in Berlin Charottenburg gab am 1. März 2013 zum Immobiliendarlehen der RPG GmbH aus Dresden für Klein- und Kleinstsparer folgende Einschätzung:
„Der Wohnimmobilienmarkt boomt – wer nicht selbst in eine Wohnung investieren will, kann zumindest mit dem hier vorgestellten Crowdinvestment an der Wertschöpfung einer Projektentwicklung profitieren. Die Laufzeit ist kurz, die in Aussicht gestellte Verzinsung des Darlehens hoch. Wer mehr als zehn Euro investieren will, sollte nicht vergessen, dass Risiken üblicherweise Hand in Hand mit der in Aussicht gestellten Rendite gehen.“
Die BERGFÜRST AG aus der Schumannstraße 18 in Berlin Mitte schätzt zur Entwicklung des Dresdner Wohnungsmarktes ein:
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Dresden?
„Aktuell leben in Dresden gut 540.000 Einwohner – mit steigender Tendenz! Schätzungen zufolge wird die Landeshauptstadt, dank kontinuierlicher Zuwanderung, im Jahr 2025 über etwa 580.000 Einwohner verfügen.
Die wachsende Nachfrage auf der einen Seite und das knappe Angebot an Wohnfläche auf der anderen Seite führten bereits in den vergangenen Jahren zu einem stetigen Anstieg der Immobilienpreise in Dresden: Allein in den vergangenen fünf Jahren sind die Preise für Neubauten um 47 Prozent hochgeschnellt, wie Zahlen der Analysefirma Bulwiengesa zeigen. Zum Vergleich: In ganz Deutschland stiegen die Preise um 30 Prozent, in Berlin um 33 Prozent.
Trotz der rasanten Preissteigerung in Dresden ist der Wohnraum mit einem Preis von 2.800 EUR/m² jedoch immer noch deutlich erschwinglicher als in Berlin mit 3.850 EUR/m² oder gar Hamburg mit 4.200 EUR/m².“
Die Crowdfunding-Aktion der BERGFÜRST AG für den Elbpark von Rüdiger Jahn läuft noch 45 Tage.
Das Crowdfunding kostet den Anleger nichts. Der Darlehensnehmer wie hier Jahn muss an BERGFÜRST während der Emission eine Gebühr von 3,5 Prozent der vermittelten Darlehen zuzüglich Umsatzsteuer zahlen. Daneben erhält BERGFÜRST am Ende der Laufzeit eine pauschale Erfolgsprovision in Höhe von 5.000 Euro, die erst nach vollständiger Begleichung der Ansprüche gegenüber den Anlegern erfolgt. Während der Darlehenslaufzeit von 18 Monaten zahlt die RPG GmbH an BERGFÜRST eine jährliche Verwaltungsgebühr in Höhe von 1,5 Prozent der vermittelten Darlehen zuzüglich Umsatzsteuer. Auch diese Kosten erhöhen das Risiko für die Zehn-Euro-Anleger.
 aus Forst mit Kleinstanlegern für 2,5 Millionen Euro einen Elbwohnpark bauen.){kind=link}
Ich kenn‘ mich zwar am Immobilienmarkt in Deutschland nicht gut aus, vermute aber, dass Mangel an Wohnungen besteht, und dadurch alle Wohnungen vergeben werden. 7 Prozent Zinsen pro Jahr klingt zwar gut, aber ich denke, dass die nicht halten, und geringer ausfallen werden. Wohnhäuser bringen nicht nur Mieteinnahmen, sondern verursachen auch Kosten für Instandhaltung und Gebäudeabschreibung. Ich denke, das wird dann den Mieteinnahmen gegengerechnet werden. Wobei, wenn die Bauplanung und der Bau ordnungsgemäß erfolgen, es in den ersten 10 Jahren keine Instandhaltungskosten geben dürfte. Im schlimmsten Fall gibt es eben keine Zinsen, und die 10 Euro sind weg. Nun ja, ist nicht weiter schlimm. Es werden oft 10 Euronen für unnötigere Dinge verschleudert. Crowdfunding ist eben ein neues, und auch aktuelles Finanzierungsmodell. Auf jeden Fall den Vertrag genau lesen.
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