In der ersten Jahreshälfte sind die Häuserpreise gegenüber dem Vorjahr erneut um mehr als 5 Prozent gestiegen. Relativ zu den Einkommen sind Häuser inzwischen so teuer wie zuletzt 2003. Die Commerzbank warnt vor einer Blase.
In ihrem wöchentlichen Marktbericht warnt die Commerzbank vor einer Blasenbildung am deutschen Immobilienmarkt. Die Häuserpreise koppelten sich immer mehr von Angebot und Nachfrage ab.
„Triebfeder ist die sehr expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, an der sich auf absehbare Zeit kaum etwas ändern wird“, zitiert die FAZ die Autoren Ralph Solveen und Marco Wagner. Die Erfahrungen aus den USA lehrten, dass die Gefahr einer „deutlichen Korrektur“ am Immobilienmarkt zunimmt.
Schon zu Beginn des Jahres hatte die Commerzbank in ihrem Immobilienmonitor vor Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt gewarnt. Und seitdem hätten sich die Anzeichen für eine Blasenbildung noch verstärkt.
In der ersten Jahreshälfte seien die Häuserpreise gegenüber dem Vorjahr um mehr als 5 Prozent ähnlich schnell gestiegen wie während des Immobilienbooms Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre.
Das falsche Argument der Immobilienbranche
In den Großstädten haben die Preise noch deutlich stärker zugelegt. Laut Commerzbank bedeutet dies aber nicht, dass die übertriebenen Preissteigerungen auf die Großstädte beschränkt seien, wie manchmal in der Immobilienbranche argumentiert wird. Vielmehr sei es sogar typisch, dass das Phänomen in besonders begehrten Lagen stärker auftritt.
Seit 2010 sind die Hauspreise stärker gestiegen als die Mieten, die Verbraucherpreise und das Einkommen der privaten Haushalte.
Zwar seien die entsprechenden Verhältnisse immer noch deutlich niedriger als vor dem Jahrtausendwechsel. Doch damals sei auch die Inflation deutlich höher gewesen, weshalb auch die Einkommen und Mieten deutlich stärker stiegen.
So stiegen die Nettokaltmieten zwischen 1975 und 1999 um mehr als 4 Prozent pro Jahr, seit dem Jahrtausendwechsel hingegen ziemlich konstant nur um gut 1 Prozent. Auch im Hinblick auf künftige Mietsteigerungen sei heute deutlich weniger zu erwarten.
Daher sollten Käufer nach Ansicht von Ralph Solveen und Marco Wagner heute bei sonst gleichen Bedingungen nur ein niedrigeres Verhältnis von Kaufpreis zur aktuellen Miete akzeptieren sollten.
Hohe Häuserpreise relativ zu den Einkommen – eine Blase?
Sowohl im Verhältnis zu den Mieten als auch zum Verbraucherpreisindex lägen die Kaufpreise für Immobilien in Deutschland inzwischen deutlich höher als noch im Jahr 2005. Auch im Verhältnis zu den Einkommen seien die Häuserpreise inzwischen so hoch wie zuletzt im Jahr 2003.
„Die Spannungen am Häusermarkt nehmen eher zu“, sagen die Commerzbank-Autoren. Sie erwarten, dass die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe im Verlauf des nächsten Jahres allmählich steigt. In der Folge würden dann auch die Hypothekenzinsen steigen und die Gefahr verstärken.
Positiv werten die Autoren, dass Schuldenexzesse wie in Spanien oder in den USA während der dortigen Immobilienblasen hierzulande noch nicht zu beobachten sind. Zwar sei der Bestand an Wohnungsbaukrediten zuletzt etwas stärker gestiegen als die Einkommen der privaten Haushalte, allerdings bei weitem nicht in dem Ausmaß wie während des Booms der 90er Jahre.
Die Verschuldungsquote der privaten Haushalte in Deutschland sei zumindest bis Ende 2015 eher gefallen. In Spanien und den USA hatte die Quote im Immobilienboom deutlich zugelegt.
