Wer eine Immobilie verkaufen will, für den gibt es einiges zu beachten. Er muss den Wert des Hauses oder der Wohnung ermitteln. Dann kommen die Wahl eines geeigneten Maklers oder die Gestaltung einer Anzeige. Und auch für den Notar, die Steuern und die Räumung der Immobilie gelten klare Regeln.
Der Verkauf einer Immobilie besteht aus einer Reihe von aufeinanderfolgenden Schritten. Wenn der Verkäufer diese Schritt für Schritt durchläuft, hat er gute Chancen, mit wenig Stress einen guten Preis zu erzielen.
Was ist die Immobilie wert?
Für den zu verkaufenden Grund gilt der jeweilige Bodenrichtwert, den einem die Kommune mitteilt. Für den Verkaufswert des Hauses sind die Preise aus Anzeigen ähnlicher Objekte in der Gegend ausschlaggebend.
Zwar kann es von Vorteil sein, ein Wertgutachten von einem unabhängigen Gutachter erstellen zu lassen. Doch das Gutachten kostet rund ein Prozent des Verkehrswertes. Und wenn der Nachbar ein ähnliches Haus zum halben Preis verkauft, dann nützt dem Verkäufer auch das Gutachten nichts.
Seriöse Makler bieten häufig eine Kaufpreisermittlung an. Makler sind mit dem Markt vor Ort vertraut und kennen die Preise von vergleichbaren Objekten in der Gegend.
Beim Verkauf von vermieteten Objekten gilt als Faustformel: Die Jahreskaltmiete mal 15. Bei einer Monatskaltmiete von 500 Euro ergibt sich nach der Faustformel ein Wohnungswert in Höhe von 75.000 Euro.
Ist ein Makler nötig?
Einen Makler benötigt der Verkäufer nur dann, wenn die Immobilie schwer verkäuflich ist. Grundsätzlich muss der Käufer die Maklergebühren zahlen. Doch es kann verkaufsfördernd sein, wenn man in der Verkaufsanzeige „ohne Maklergebühr“ angibt.
Die Vergütung eines Maklers oder der vermittelnden Bank ist reine Verhandlungssache. Die Käuferprovision liegt gewöhnlich bei rund 7 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Man sollte immer nur einen einzigen Makler pro Immobilie buchen, am besten denjenigen, der in der Gegend am meisten genannt wird. Denn wenn mehrere Makler gleichzeitig dieselbe Immobilie anbieten, dann sieht es schnell nach einem Notverkauf aus.
An einen Maklervertrag ist man in der Regel ein halbes Jahr gebunden. Das heißt, selbst wenn man in dieser Zeit selbst einen Käufer finden sollte, muss man dem Makler dennoch seine Provision zahlen.
Wie muss die Immobilien-Anzeige aussehen?
Für die Anzeige eignen sich Internetportale wie Immobilienscout24. Um seine Anzeige hervorzuheben, muss man zwar kleinere Beträge zahlen. Doch so kommt man in der Suche auf die entscheidenden vorderen Plätze.
Ein absoluter Hingucker sind 3-D-Grundrisse. Dazu schickt man seinen Grundriss per E-Mail an grundrissprofi.de und bekommt die 3-D-Animation für wenig Geld per E-Mail zurück.
Wichtig sind emotionale Formulierungen schon in der Überschrift der Anzeige. Für ein Haus auf dem Land schreibt man zum Beispiel: „Wohnen Sie in Ihrer eigenen Obstplantage!“ Oder: „Kleines Haus, sonnig, ruhig direkt vom Eigentümer günstig zu kaufen.“ Unsinnig wären hingegen Formulierungen wie: „Schönes Haus zu verkaufen“.
Bei den Details zur Immobilie sollte man genau und ausführlich sein. Dazu zählen Zimmeranzahl, Wohnfläche, Dachboden, Keller, Garage, Stellplatz, Nebengebäude, Garten, Terrasse, Alter, Heizungsart, Lage, Einbauten, Küche, Möbel.
Chiffre-Anzeigen sind nicht zu empfehlen. Denn eine Antwort darauf ist vielen zu umständlich. Für Nachfragen sollte man eine Telefonnummer oder eine E-Mail-Adresse angeben.
Sehr wichtig sind auch gute Fotos. Diese sollten einen strahlend blauen Himmel und einen satten grünen Rasen zeigen. Optische Verbesserungen wie Streicharbeiten vor dem Verkauf bringen meist einen deutlich höheren Preis.
Wer zahlt wieviel Steuern?
Wenn man Selbstnutzer der Immobilie war, zahlt man überhaupt keine Steuern. Sowohl beim Verkaufspreis als auch beim daraus resultierenden Gewinn geht der Fiskus leer aus (Paragraph 23 des Einkommenssteuergesetzes).
Dasselbe gilt bei einem Investitionsobjekt, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre Haltefrist vergangen sind. Liegt man darunter, ist der Erlös, also der Gewinn, mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
Auch den Verkauf einer geerbten Immobilie muss man nicht versteuern, wenn der Verstorbene diese selbst genutzt hat. Dies gilt selbst dann, wenn der Erbe die geerbte Wohnung vermietet hat und seit dem Erbfall noch keine zehn Jahre vergangen sind.
Für den Käufer fallen 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer an und 1,5 Prozent Notarkosten. Der Verkäufer kann vom Finanzamt nur dann belangt werden, wenn der Käufer seinen steuerlichen nicht nachkommt.
Bei einem Verkauf innerhalb der Familie „in direkter Linie“ muss nicht einmal die Grunderwerbsteuer bezahlt werden.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Erfahrungswerte besagen, dass der Verkauf bei einem Immobilienwert zwischen 50.000 und 100.000 Euro zwischen 1 und 3 Monaten dauert. Bei einem Preis zwischen 100.000 und 200.000 dauert es zwischen 3 und 6 Monaten. Bei höheren Preisen kann sich der Verkauf aber schon mal zwei Jahre hinziehen.
Wenn der Verkäufer mit dem Erlös aus seiner Immobilie eine neue Immobilie kaufen möchte, benötigt er daher in vielen Fällen eine Zwischenfinanzierung. Diese gilt bei den Banken jedoch als Risikokredit und wird mit hohen Zinsen belegt.
Diese Zinsen kann der Verkäufer drücken, indem er zum Beispiel einen notariellen Kaufvertragsentwurf oder gar einen Kaufvertrag vorgelegt. Denn der garantiert, dass das Geld aus dem Verkauf der alten Immobilie bald zur Verfügung steht.
Wer auf eine Zwischenfinanzierung angewiesen ist, sollte auch einkalkulieren, dass der Verkaufspreis der eigenen Immobilie geringer ausfallen könnte als geplant. In solchen Fällen ist oft eine Nachfinanzierung erforderlich. Deshalb sollte man mit der Bank wenn möglich von Anfang an faire Konditionen für eine mögliche Notfinanzierung einplanen.
Was muss im Grundbuch vom Notar abgeklärt werden?
Zum Kauf einer Immobilie braucht man immer einen Notar. Denn ohne die notarielle Beurkundung wäre der Verkaufsvertrag nicht gültig. Wenn Notar den Kaufvertrag notariell beurkundet hat, ist ein Widerruf ausgeschlossen. Unterschrieben ist gekauft.
Eventuell sind in der ersten oder zweiten Abteilung des Grundbuchs Lasten oder Beschränkungen eingetragen, die den Verkauf der Immobilie erschweren oder gar verhindern. Solch eine Beschränkung könnte zum Beispiel ein Vorkaufsrecht der Stadt oder Gemeinde sein. Auch ein eingetragenes Wohnrecht kann sich äußerst negativ auswirken.
Löschungsbewilligung für eventuell eingetragene Grundpfandrechte, die nicht übernommen werden, muss der Notar von der Gläubigerbank anfordern. Dies kann bis zu vier Wochen dauern.
Verzichtserklärung der Kommune wegen des gesetzlichen Vorkaufsrechts und der Nachweis darüber, dass die Immobilie nicht öffentlich gefördert ist, müssen vom Notar eingeholt werden. Das dauert rund eine Woche bis maximal 14 Tage. Damit sind dann die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt.
Die Umschreibung auf den Käufer kann aber erst dann erfolgen, wenn dem Notar auch die Unbedenklichkeitsbescheinigungen des zuständigen Finanzamtes Sache vorliegt!
Der Käufer eines Haus oder einer Wohnung muss entweder das nötige Bargeld haben oder aber eine verbindliche Finanzierungszusage von der Bank. Ohne Beteiligung einer Bank kann der Notar schon nach rund ein bis zwei Wochen den Kaufpreis fällig stellen, für dessen Zahlung dem Käufer dann in der Regel eine Frist von 10 Tagen eingeräumt wird.
Der zuständige deutsche Notar und der Käufer können den Kaufvertrag des Maklers an eine Botschaft oder konsularische Vertretung senden, die der Verkäufer dann dort genehmigen kann. Zudem kann der Verkäufer eine notarielle Vollmacht erteilen, die seinen Vertreter berechtigt, den Vertrag in seinem Namen zu unterschreiben.
Wer haftet für Mängel am Haus?
Eine Haftung des Verkäufers für irgendwelche Mängel ist nur dann möglich, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Im Normalfall ist der Verkäufer nicht dazu verpflichtet ist, den Käufer darüber zu informieren. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Nur bei arglistiger Täuschung, wenn etwa über aufgetretene Wasserschäden nicht informiert wurde, kann der Verkäufer fünf Jahre lang haftbar gemacht werden.
Was darf der Käufer mitnehmen?
Der Verkäufer muss für die Immobilie einen Energiepass vorlegen, den die Energieunternehmen immer für die letzten drei Jahre ausstellen. Zudem muss er dem Käufer die Bauunterlagen, die Versicherungsunterlagen und sämtliche Schlüssel übergeben.
Auch alles, was fest mit dem Grundstück und dem Gebäude verbunden ist, muss dort verbleiben. Dazu gehören Pflanzen, die technische Ausstattung wie Heizung und Elektrik, Einbauschränke und Teppichböden. Auch Accessoires wie Toilettenrollenhalter und Haken lässt man kulanter Weise dort.
Die Einbauküche und das Gartenhaus müssen ausdrücklich als nicht mitverkauft aufgeführt werden, sonst gehören sie zum verkauften Inventar. Auch Heizöl gehört zum Gebäude und darf nicht abgezapft werden.
